Qu'est ce que le réel foncier ?

On parle ici de logements vides, non meublés. A savoir que les revenus tirés de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non des revenus fonciers.

Précisément, les revenus fonciers sont constitués des loyers réellement encaissés au cours de l'année civile. Certaines recettes exceptionnelles, telles que les subventions de l'Agence nationale de l'habitat (Anah) doivent également être déclarées. En revanche, les charges locatives versées par le locataire ne sont pas à déclarer.

Le second régime fiscal d'imposition des revenus fonciers est le le régime micro foncier qui s'applique automatiquement si les revenus fonciers sont en deçà des 15 000 € annuels. Cependant, dans ce cas, le propriétaire bailleur peut opter pour le régime réel. Cette option s'exerce par le simple dépôt de la déclaration de revenus fonciers no 2044. Elle est irrévocable pendant trois ans. à l'issue de ces trois ans, elle est renouvelée tacitement chaque année.

Le régime du réel foncier permet, contrairement au régime du micro-foncier, de déduire des revenus fonciers l'ensemble des frais et charges réelles du logement loué.

A condition toutefois que :

> Le logement en question fasse l'objet d'un contrat de location;
> La dépense soit payée au cours de l'année;
> La dépense puisse être justifiée. Le propriétaire bailleur doit donc conserver ses factures.

Dans ce cas, les charges déductibles des loyers sont :

> Les dépenses de travaux de réparation et d'amélioration;
> Les dépenses de diagnostics;
> Les provisions pour charges de copropriété;
> Les commissions versées pour la gestion locative, les frais de gérance d'un immeuble;
> Les primes d'assurance, y compris les primes versées dans le cadre de la garantie des loyers impayés;
> Les taxes foncières, la taxe annuelle sur les bureaux;
> Les intérêts d'emprunt, l'assurance liée au prêt et les frais de constitution du dossier;
> Les déductions spécifiques liées aux dispositifs Pinel, Duflot, Scellier, etc.

Le résultat foncier net est ainsi calculé.

S'il est bénéficiaire, il s'ajoute au revenu global annuel du foyer fiscal, puis est soumis à l'IR.
S'il est déficitaire, il s'impute sur le revenu global annuel, permettant ainsi au foyer fiscal de diminuer son impôt.

Dans le cadre d'une SCI, le régime réel foncier est plus complexe :

La SCI calcule le montant total des revenus générés par ses locations, et déduit les charges déductibles afin d'obtenir le résultat net. Celui-ci est ensuite réparti entre les associés à proportion de leurs parts respectives. Chacun est imposé à l'IR.
Lorsque le résultat est négatif, le déficit foncier de la SCI s'impute sur les revenus personnels globaux.